Er boligmarkedet «too big to fail»?

Hvis det ikke holder å senke styringsrenten, vil staten gå inn og støtte husholdninger som har store boliglån, slik et samlet Storting var enig om å støtte Kurt Nilsen og Petter Stordalen gjennom koronakrisen? Vanlige boligeiere må vel også reddes fra negativ egenkapital? NHH-forsker Øyvind Thomassen stiller spørsmålet i DN. Foto: wikimedia (Helge Høifødt)
Hvis det ikke holder å senke styringsrenten, vil staten gå inn og støtte husholdninger som har store boliglån, slik et samlet Storting var enig om å støtte Kurt Nilsen og Petter Stordalen gjennom koronakrisen? Vanlige boligeiere må vel også reddes fra negativ egenkapital? NHH-forsker Øyvind Thomassen stiller spørsmålet i DN. Foto: wikimedia (Helge Høifødt)
Kronikk

26. november 2021 16:17

Er boligmarkedet «too big to fail»?

Hvis boligprisene noen gang faller markant, blir det nedgangskonjunktur. Vil staten redde høyt girede boligeiere? NHH-forsker Øyvind Thomassen stiller spørsmålet i en DN-kronikk.

I månedsskiftet kommer novembertallene fra Obos og Eiendom Norge. De vil kanskje vise et svakt fall i boligprisene, men ingenting dramatisk.

Er det i det hele tatt mulig at vi noen gang får et boligkrakk?

I løpet av de siste 25 årene har norske husholdningers gjeld gått fra 60 prosent av bruttonasjonalprodukt (bnp) til 124 prosent, eller fra 1,3 ganger disponibel inntekt til 2,7 ganger.

Gjelden er nesten bare boliglån.

I praksis er boligmarkedet «too big to fail». Norges Bank har gitt oss en smakebit siden mars 2020.

Øyvind Thomassen

Hvis boligprisene på et tidspunkt skulle falle betydelig, vil nettoformuen falle mye raskere for høyt girede husholdninger. Konsekvensen vil utvilsomt bli fall i konsumetterspørselen, og forsterket økonomisk nedgangskonjunktur.

I et slikt scenario er det sannsynlig at både finans- og pengepolitiske virkemidler vil bli brukt for å motvirke fallet i boligprisene. I praksis er boligmarkedet «too big to fail». Norges Bank har gitt oss en smakebit siden mars 2020.

Hvis det ikke holder å senke styringsrenten, vil staten gå inn og støtte husholdninger som har store boliglån, slik et samlet Storting var enig om å støtte Kurt Nilsen og Petter Stordalen gjennom koronakrisen?

Vanlige boligeiere må vel også reddes fra negativ egenkapital?

Alle har jo tross alt boliglån.

Pengetrykking rokker ved kapitalismens grunntanke

Den ekstremt ekspansive pengepolitikken gjør at inntekt hovedsakelig bestemmes av hvor mye man har fra før. Faren er at oppslutningen om markedsøkonomien forvitrer, skriver Øyvind Thomassen i DN.

Vil vi få høre at «Vi er stolte over at det på min vakt som finansminister ble laget verdens beste ordninger for boligeierne. Det er fordi selveide boliger utgjør selve limet i samfunnet, det som bringer folk sammen, skaper gleder og opplevelser, men også viktig næring», for å parafrasere Abid Rajas kommentar til at avlyste private musikkfestivaler gikk med store statsfinansierte overskudd?

Mye tyder altså på at boligeiere, i tillegg til mye annet, nyter godt av en implisitt garanti fra staten. Jo større lån du har, og jo dyrere bolig du eier, desto mer er garantien verdt. De som ikke eier bolig, får ingenting – ikke engang sjansen til å kjøpe bolig på billigsalg i en krise.

Slik det etter hvert er blitt vanlig, tar fellesskapet mye av nedsiden, mens oppsiden er privat.

Hva er så spesielt med kapitalistenes penger?

Investering i ny næringsvirksomhet kan like gjerne skje med lønnsinntekt som med overskuddet i et selskap, skriver NHH-forsker Øyvind Thomassen i DN.

Resultatet er selvsagt at det blir irrasjonelt å ikke forsøke å låne så mye som mulig for å kjøpe bolig. Dette forsterker den latente volatiliteten i konsumetterspørselen.

Se for deg at boligprisene faller med 25 prosent. I Oslo betyr dette bare at vi er tilbake til prisnivået i 2016.

Hvis du har åtte millioner i boliglån og to millioner i egenkapital, er et slikt prisfall nok til at du ender med egenkapital på minus en halv million. Hvis du derimot bare har to millioner i lån, og to millioner i egenkapital i utgangspunktet, vil du fortsatt ha én million igjen etter prisfallet.

I det første scenarioet ville du nok følt deg langt fattigere, og redusert forbruket deretter. Blir det alvorlig nok, kan det føre til problemer for bankene også.

Men er det siste scenarioet – lavere priser og mindre gjeld – overhodet relevant?

Målt i kroner, er husholdningenes gjeld (per innbygger) 5,9 ganger høyere nå enn i 1995, og SSBs boligprisindeks for hele landet 5,7 ganger høyere (8,2 ganger for Oslo). Økningen i boligpriser tilsvarer altså mer eller mindre økningen i gjeld.

Formuesskatt? Ja, men ikke for folk flest

Et nytt storting hvor tyngdepunktet har skiftet mot sentrum og venstre, har en unik sjanse til å vedta en progressiv formuesskatt som burde ha langt bredere appell blant velgerne enn den vi har i dag, skriver NHH-forsker Øyvind Thomassen i DN.

Tilbudet av boliger vokser sakte, sammenlignet med befolkningen. Når mengden boliger er gitt, bestemmer betalingsviljen bare pris, ikke kvantitet. Boliger koster simpelthen det folk kan låne for å kjøpe dem.

Hvis kredittveksten hadde vært holdt kraftig nede siden 90-tallet, er det overhodet ikke usannsynlig at en bolig som i dag koster ti millioner heller ville kostet fire millioner.

Utover økt giring, har veksten i gjeld og boligpriser hatt to store konsekvenser for folks privatøkonomi.

For det første har husholdningenes renteutgifter forblitt like høye, selv om renten har falt, til bankenes store glede. Og for det andre har det vært en enorm omfordeling av formue mellom de som kjøpte relativt billig for ti til tredve år siden, og de som vil kjøpe nå.

Men kommer ikke boligprisene uansett til å fortsette oppover?

Utover økt giring, har veksten i gjeld og boligpriser hatt to store konsekvenser for folks privatøkonomi.

Øyvind Thomassen

Renten har formodentlig ikke så mye lengre å falle. Og selv om den skulle forbli lav, vil folks evne til å betale avdrag etter hvert bremse veksten hvis prisene fortsetter oppover. Hvis du låner åtte millioner kroner og har en nedbetalingstid på 25 år, må du sette til side 320.000 per år etter skatt for å betale ned lånet, selv om renten er null.

De som tok opp store lån på åtti- og 90-tallet, måtte betale høy rente, men hovedstolen tynget mindre etter hvert som inflasjon og reallønnsvekst gjorde sitt.

Bare oppstartsvansker? Eller overdose av vidundermiddel?

USAs sentralbank har siden mars i fjor trykket nye dollar verdt mer enn tre norske oljefond, og kjøpt verdipapirer for dem. Har det sprengt kapasiteten i økonomien og skapt varig, plagsom prisvekst?

Verdiskapingen i Norge har stagnert siden før finanskrisen. Til tross for alt snakket om det grønne skiftet, er det ingenting som tyder på at Norge har noe spesielt fortrinn, sammenlignet med andre nordiske land, når oljeeventyret etter hvert ebber ut. Reallønnsveksten kan dermed komme til å bli lav fremover.

Kronikken var først publisert i DN 26. november 2021.