Skjødesløs by- og boligpolitikk

Utsikt over Oslo
Jeg tror vi trår feil når vi forsøker å gjøre det ugunstig å stille bolig til disposisjon for andre, skriver NHH-professor Gunnar Eskeland i denne kronikken
Kronikk

2. januar 2017 10:13

(oppdatert: 2. januar 2017 10:21)

Skjødesløs by- og boligpolitikk

Bankregulering og planøkonomi er feil medisin for Oslos boligmarked.

Regjeringen er bekymret for boligmarkedet i Oslo og velger å avgrense mulige kjøpere ved et pennestrøk: Du skal ikke få kjøpe bolig i Oslo hvis du har en fra før, med mindre du sitter godt nok i det til å holde låneandelen under 60 prosent.

Politikken vil redusere boligtilgangen, den representerer vilkårlig ekspropriasjon i Oslo og forkludrer viktige politiske prosesser som statsbudsjett, bankregulering og sosialpolitikk.

Regjeringens motivasjon er ikke at de som eier to boliger mistenkes å hindre andre i å bo, men at de vanskeliggjør et annet aktverdig mål: eierskap i egen bolig.

Tøv om beskatning

Til nå har vi brukt ett instrument - gunstig beskatning - for å fremme disse to aktverdige målene: tak over hodet og bredt eierskap. Hvis det da er et problem at skattegunstigheten skaleres opp når noen eier utleieboliger, bør det kunne løses uten planøkonomiske impulser og tukling med bankregulering.

Når det gjelder boligtilgangen er det naturligvis tøv at gunstig beskatning av bolig og eiendom gjør det vanskelig å tilby husrom. DNs rentepanel i juni er bare ett av mange eksempler som målbærer en slik vranglære, og den burde ikke styre politikken. Bolig er som andre varer og økes av gunstig beskatning eller subsidier.

Det er like opplagt som at den forurensning som ikke beskattes, blir for høy, ikke for lav.

Om boligbeskatningen skjerpes, vil dette inndra boligformue fra eksisterende eiere. Men boligprisfallet som følger, vil være til liten glede for eventuelle kjøpere, siden det bare er et speilbilde av økte kostnader ved å eie og bo. Ingen får bedre råd eller tak over hodet, med mindre myndighetene deler ut boliger eller penger.

Reguleringen bommer

Skattegunstig behandling av bolig i Norge gjelder først og fremst gjeldskostnader, verdi-økning og lav eiendomsskatt. En mulig konsekvens er at noen bor for stort, for sentralt, og med for nytt kjøkken i forhold til det vi økonomer kaller effektivt.

Et slikt overforbruk er viktig og bør reduseres, men den foreslåtte reguleringen bommer, siden den i beste fall vil gi eierskifte til en bolig som likevel bebos, som leiebolig.

Når skattefordelene øker boligtilgangen, vil for øvrig ikke et eventuelt overforbruk stjele hele økningen, siden det finnes annenhåndsmarkeder og leiemarkeder som også begunstiges noe.

For det norske folk og konge-riket betyr skattebegunstningen blant annet at Markagrensen og Slottsparken blir unødvendig kostbar å respektere. Overinvesteringene gjør at noen penger og familier burde ligget i næring, som skog og farmasi, og på adresser som Hønefoss: langt nok fra Slottet for parkering, nært nok vår alles Opera.

En formuesinndragning fra eksisterende eiere følger på samme måte når nå antallet mulige boligkjøpere begrenses. I dette tilfellet følger ikke umiddelbart høyere bokostnader for kjøper, men i begge tilfeller vil verdifallet isolert sett gi redusert boligtilbud. Færre eplehager og knauser blir bebygget; flere unge må holde seg på bygda, i Polen, eller hjemme hos mor.

Trår feil

Jeg tror vi trår feil når vi forsøker å gjøre det ugunstig å stille bolig til disposisjon for andre: Skal de straffes som ønsker å leie eller å leie ut i Oslo? Skal hybelvertinnen årelates, fraflyttes og æreskjelles? Er egenkapital nødvendig før studenter, svensker og syrere får bo anstendig?

Vi trår feil også når vi griper til bankregulering og planøkonomi. At bankene skal fortelles hvem som kan få boliglån strider mot prinsipper, profesjonalitet og erfaringer fra USAs finanskrise. Det er også uklokt å belaste boligmarkedet med vimsete lovkrav om hva Tante Sofie får lov til å eie rundt neste gatehjørne. Boligutvikling og bymiljø krever prinsipper og strategi.

Oslo burde kanskje fått høre fra landets finansminister at hun har ansvaret for et bankvesen og et budsjett, og at eplehageproblematikk bør finne sine løsninger lokalt.

Betalingsvilje og -evne kan effektivt gi oss boliger og bomiljø, selv om vi også trenger sosialytelser og sosialboliger. En by som i stor grad må klare seg selv, vil vinne både selvtillit og ydmykhet og ønske å skape gode betingelser for arbeidsgivere og arbeidstagere, enten det er bomiljø, mobilitet, utdannelse eller nye tomter.

Innlegget var på trykk i Dagens Næringsliv 23. desember 2016.

Forskningsnytt fra NHH