Ut og stjæle eiendom

Bilde av Oslo Sentralbanestasjon.
Dersom standardrenten på fire prosent realavkastning fravikes i rettsinstanser, mener vi at kapitaliseringsrenten normalt bør settes lavere og ikke høyere slik Høyesterett ser ut til å mene, skriver kronikkforfatterne i Dagens Næringsliv. Foto: Flickr v. Thor Edvardsen.
Kronikk

12. august 2019 15:48

Ut og stjæle eiendom

Når staten eksproprierer eiendom, må erstatningen gjenspeile det reelle tapet. En rettssak som skal opp i Borgarting lagmannsrett denne uken bør fastslå dette prinsippet, skriver Petter Bjerksund og Guttorm Schjelderup i Dagens Næringsliv.

Kronikk av Petter Bjerksund og Guttorm Schjelderup.

Når storsamfunnet eksproprierer en eiendom, skal det ved alternativet bruksverdi beregnes en erstatning for de tapte fremtidige inntektene. Ved beregning av erstatningen er den såkalte kapitaliseringsrenten av stor betydning.

Høyere rente gir lavere erstatning, og motsatt.

Et sentralt begrep i erstatningssaker ved ekspropriasjon er den såkalte tilpasningsplikten. Kort fortalt skal den som tilkjennes erstatning, bidra til at tapet ikke blir større enn nødvendig, for eksempel ved at erstatningen plasseres på en måte som gir høyere avkastning (altså høy kapitaliseringsrente).

Bane Nor-saken på nytt i Borgarting lagmannsrett

Sist høst behandlet Høyesterett en viktig sak om ekspropriasjon av et forretningsbygg fra et selskap (Bane Nor-dommen). I avsnitt (47) konkluderer førstvoterende: «Tilpasningsplikten tilsier etter min mening at det må kunne forventes at reinvestering skjer i objekter med samme avkastningsnivå som de avståtte. Erstatningen skulle her således vært fastsatt med utgangspunkt i en reinvestering i den typen virksomhet selskapet drev, men ikke lavere enn den standardiserte satsen», som er fire prosent realavkastning (vår anmerkning).

Denne saken, hvor partene er Bane Nor SF og Birkelunden Investeringsselskap as med flere, skal denne uken opp på nytt i Borgarting lagmannsrett. Retten skal blant annet skal fastsette kapitaliseringsrenten. Økonomifaget kan på mer generell basis bidra til innsikt om hva kapitaliseringsrenten bør være.

For et selskap vil det være rasjonelt å investere i de mest lønnsomme prosjektene først. Ifølge økonomisk teori vil selskapet tilpasse seg slik at avkastningen på én ekstra krone investert i prosjektene er lik avkastningen på å investere den samme kronen i finansmarkedet. Dersom kapitaliseringsrenten settes lik alternativavkastningen i finansmarkedet, vil erstatningen sette selskapet i stand til å gjenskape de tapte inntektene som følger av en ekspropriasjon.

må avspeile næringens alternativavkastning 

I flere saker fremholder staten at avkastningen ved å reinvestere i selskapet er mye høyere enn alternativavkastningen i finansmarkedet. Et slikt syn innebærer at selskapet har lønnsomme prosjekter som det ikke klarer å realisere.

En mulig begrunnelse kan være at selskapet har begrenset kapital eller likviditet.

En annen at selskapet ikke opptrer økonomisk rasjonelt, for eksempel på grunn av manglende kompetanse eller atypiske preferanser. Selv om dette kan gjelde for enkelte selskaper, vil det neppe være tilfelle for hele næringen.

Vi mener derfor at kapitaliseringsrenten må avspeile næringens generelle alternativavkastning i finansmarkedet.

Hva kan vi si om alternativavkastningen i finansmarkedet?

Første observasjon er Oljefondet. Fondet har en lang tidshorisont og eieren tåler markedsrisikoen som følger med en høy aksjeandel (70 prosent). Selv med så stor risiko følger det fra Stortingsmelding 26 fra 2016–2017 at realrenten som fondet kan forvente på sikt, er mindre enn fire prosent.

Bruk av standardrenten på fire prosent innebærer at den som mister sin eiendom, forventes å ta betydelig mer markedsrisiko enn den som normalt følger av inntektene som skal erstattes. Det betyr at erstatningen blir for liten til at selskapet kan gjenskape inntekter i finansmarkedet som er like store og med samme risiko som de som går tapt.

Derfor mener vi at realavkastningen man med rimelighet kan forvente på en erstatning, skal være betydelig lavere enn fire prosent.

Kapitaliseringsrenten bør settes lavere

Andre observasjon er de norske børsnoterte eiendomsselskapene Entra, Olav Thon og Norwegian Property. Disse aksjene har en eksponering for markedsrisiko som er under halvparten av aksjemarkedet som helhet. Markedseksponeringen til eiendommene er enda mindre, fordi selskapene er finansiert med både egenkapital og gjeld. Med rimelige antagelser finner vi at realavkastningen for selskapenes eiendommer ligger rundt to prosent.

Med andre ord: Realavkastningen for eiendom er betydelig lavere enn standardrenten på fire prosent.

I Norge har vi velfungerende kapitalmarkeder. Da kan man ikke forutsette at penger systematisk kan investeres til en avkastning som er høyere enn alternativavkastningen i finansmarkedet. Dersom standardrenten på fire prosent realavkastning fravikes i rettsinstanser, mener vi at kapitaliseringsrenten normalt bør settes lavere og ikke høyere slik Høyesterett ser ut til å mene.

Kronikken ble publisert i Dagens Næringsliv 11. august 2019